PSS: Все сообщения за 18 Ноября 2022 года

PSS>> P.S Вы как то выкладывали статью про термин которым обозначается когда политики вместо решения стратегических задач выбирают решения которые понравятся электорату в близкой перспективе.
Bredonosec> Популизм?

Нет. Более сложное

Bredonosec> А нет ли здесь как одного из факторов в том, что планировка уже достаточно грамотная?

Основная проблема, имхо, в другом. В СССР планировка задавалась заранее и ожидалось, что она меняться не будет. Для чего силовую схему дома считали исходя из минимизации затрат. Так что там часто встречаются и внутриквартирные несущие стены, а вот между квартирами порой и самые обычные. Что послужило основой для большего числа баек про хорошую слышимость в другой квартире.
Но, как показал опыт с 90м жители часто куда лучше знают как должна выглядеть квартира и с легкостью сносят несущие стены, да и звукоизоляция штука хорошая. Так что архитекторы теперь обычно ставят несущие стены между квартирами, а внутри ее вообще может не быть ни одной стороны. Проектируй, как считаешь нужным.

И это совершенно правильное решение, если бы не было проблемы, что я опишу ниже


Bredonosec> Вот в частности я не вижу в новых хатах длинных коридоров, характерных для квартир хрущевско-брежневского периода.

В хрущевках (за исключением пары серий вроде логутеновки) длинных корридоров могло не быть. Там были проходные комнаты. Это было сделано специально, на уровне законодательства, чтобы исключить расселение в новые квартиры по принципам коммуналок. К брежневскому времени это перестало быть актуальным и вернули и отдельные комнаты, но коридоров не такие и больше. Отчасти проблема в том, что оптимальные возможные компоновки нащупали достаточно давно.

Проблема современных домов была в том, что там резали этажи не по демографии (как в СССР), а по экономике. Об этой я писал очень и очень давно. Так что лучше процитирую себя от 2017 года

Они были с дефицитом так как согласно планам строительства, привязанным с демографии, квартиры в блоке распределялись как 2 двухкомнатных для молодых семей, одна трехкомнатная для многодетной семьи и одна однокомнатная для разных специальных вариантов.
...

Вот сейчас, кстати, перекос уже идет на однокомнатные.. Как наиболее доступные населению.

 

Мое предложение от 2021

Говорю прямо. На строительном рынке нужно дополнительно госрегулирование чтобы распределение квартир в новостройках было ближе к демографии. Для чего также желательно ввести также поддержку молодых семей. Например сделать корреляцию между аналогом маткапитала и квартирой в ипотеку. Чтобы благодаря ей стало менее выгодно покупать однокомнатные квартиры небольшой площади.

Как вариант иметь возможность вложить маткапитал только в двухкомнатные квартиры. Чтобы была возможность выделить одну комнату для родителей, вторую для детей.

 

Хоть немного радует то, что в этом году наконец проблему стали озвучивать. Правда пока только озвучивать, законодательных подвижек в сторону ее решения пока не вижу

Нынешняя модель жилищного рынка была сформирована двадцать лет назад как неолиберальная: все строительство ведется частными девелоперами, доминирующим финансовым инструментом была назначена ипотека, а государство практически устраняется от любого вмешательства.
...
В рамках существующей модели государство и общество имеют крайне ограниченное влияние на качество и параметры новой городской среды. Девелоперы взяли курс на азиатский тип развития города: многоэтажную многоквартирную застройку с высокой плотностью. При этом жилищная политика никак не связана с демографической: в стране активно строятся малогабаритные студии. Только сейчас начались разговоры о стимулировании строительства больших семейных квартир.

 

•  27
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Дем> Только вот за какой конкретно эпизод - стоило бы прописать...

Зеленский тоже аналогичное решение где-то с полгода назад принял.

•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

PSS>> Проблема современных домов была в том, что там резали этажи не по демографии (как в СССР), а по экономике.
Bredonosec> но если человек не в состоянии купить, то для кого их строить?


Да если бы проблема была в этом. Это просто застройщики максимизировали прибыль с одного квадрата. На экономику там практически не смотрели. Мы достаточно оперативно перешли от развала 90х до сытый жизни конца нулевых. Если отбросить Москву, то по РФ средний реальный срок выплаты по ипотеки назывался 12 лет (на 2020 год). Медианный, подозреваю, еще меньше. Изменение СНИПов в реалиях РФ реально не принципиально изменил бы баланс рынка. Зато не было бы страшной подлянки следующим поколениям. Это же не машина, которую просто можно выбросить через несколько лет службы. Эта проблема может аукнуться и через сотню лет.

Нечего подобно, без шуток, не было за всю историю строительства в РИ/СССР. Там были временные решения, от которых не ожидали долгой жизни, вроде бараков, хотя и с ними пока до конца не разобрались. Но капитальное строение тогда осуществляли исходя допустимых планировочных решений. Пусть порой и не для всех и с проблемами инсоляции.

Но сейчас идет сверхмассовое строительство зданий которые должны служить десятки, если не сотни лет и в которых компоновка выбирается исходя из сиюминутных решений.

Ни к чему хорошему, лет через сорок, это не приведет. Боюсь мы увидим свои аналоги американских Пруитт-Айгоу и Кабрини-Грин. При том, что как минимум первый был спроектирован очень хорошо.

•  23
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

PSS>> Там были проходные комнаты. Это было сделано специально, на уровне законодательства, чтобы исключить расселение в новые квартиры по принципам коммуналок.
Fakir> НЯЗ это совершенный миф.

Ик.

Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР»

29. Начиная с 1958 года, в жилых домах, строящихся как в городах, так и в сельской местности, предусматривать экономичные благоустроенные квартиры для заселения одной семьей. Строительство жилых домов осуществлять по типовым проектам.

Поручить Госстрою СССР на основе новых экономичных типовых проектов жилых и гражданских зданий утвердить новые нормы проектирования этих зданий, в том числе высоты помещений.

 

Fakir> Просто цены такие звездолётные, что многие семьи даже с детьми едва-едва однушку в старой хрущёвской 9-этажке умудряются купить в ипотеку на 10-20 лет (коллега с женой и двумя малолетними детьми так живёт, а куда деваться?).

В Москве? Просто в регионах за 3 млн можно было купить квартиру где-то под 60 квадратов. До 2020.
В Москве боюсь она будет стоить где-то от 30 млн.

Плюс проблемы в ипотеке на 10 лет я не вижу. В 20 вижу, но не очень большую.

Так люди покупают, что дешевле. Если на рынке есть эти еврогостинки, конечно их разбирают. Причем многие даже не для жилья, а чтобы или сдавать. Или перепродать после сдачи дома.

•  2
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Fakir> Я специально слазал на сайт МинЖКХ - железобетонные там перекрытия.

Я рад, за вас. Оценили как хороши реальные факты вместо догадок?

Но также специально процитирую себя же.

И если там бетонные перекрытия, то их тогда делали прямо на строительной площадке.

 

Могу фоток накидать как это делалось. Впрочем, вряд ли вы считаете, что в доме 1947 года они делались на заводе.

•  2
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Bredonosec> 1.

Да не раскошенное, а тупо по демографии. Слушайте еще в СССР, где пытались строить по уму и выдавали квартиры молодым семьям все равно была проблема когда в одной двухкомнатной хрущевке за 40 квадратов некоторое время порой жили бабушка, папа, мама, сын с невесткой. Что приводило к куче бытовых проблем.

Как считаете, что будет в квартирах-студиях скажем 25 квадратов? Они хороши, если в них живет один человек, может два.

Также реально, ипотека 12 лет это вся жизнь? Или, реально, хотите чтобы как автокредит был? 4-5 лет?

•  24
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

PSS>> Но также специально процитирую себя же.
Fakir> Не надо, лучше перечитайте цитату про плиты. Может такие иногда прямо на площадке и делались, но что-то сомневаюсь.

Можете дом показать? Просто я подозреваю, это означает что часть перекрытий заливались прямо в доме. Черт знает как это выглядело. Но под монолитными домами обычно подразумевают конкретные проекты. Ну а часть изготавливались отдельно и собирались.

•  2
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Fakir> Где там хоть слово о том, что ради этого комнату делают специально проходной?

С этого постановления все началось. Потом оказалась проблема, что все равно пытаются расселять как коммуналки и появились проекты в которых это невозможно. Сейчас нужные цитаты быстро не найду, но когда увижу в документах брошу сюда

Fakir> Ну так и сколько при региональных доходах на неё копить/выплачивать?

Как я уже писал средний срок выплаты ипотеки в РФ (за исключением Москвы) был 12 лет, в Москве в два раза больше.


Fakir> Если в пятиэтажке (кирпичной), то еще года два назад бывали и по 12-14. Новострой конечно дороже.

Вот почему новострой дороже? На стадии строительства он должен быть дешевле. Да и почли сдачи, без отделки. В регионах так.

PSS>> Плюс проблемы в ипотеке на 10 лет я не вижу. В 20 вижу, но не очень большую.
Fakir> Проблемы как таковой я тоже не вижу, если она не запредельная (до 20% дохода). Но нередко там ~50% дохода и больше.

Проблемы я не вижу, так как выплата по ипотеке с течение времени обычно или сохраняется, либо уменьшается. От типа зависит. Средняя же зарплата все эти годы росла в рублях. Так что если даже сейчас там 50% процентов от ЗП, то уже через пять лет точно меньше 50%, и срок выплат ипотеки скорей всего будет быстрее ожидаемого.
https://дзти.рф/wp-content/uploads/... [Image access forbidden: 403]

Точнее не видел до 2020 года, сейчас пока не могу понять, что происходит. Цены задраны, если сейчас взять ипотеку, то после падения цены квартир могут быть бунты.

Fakir> А задумайтесь - почему именно такие покупают, чтобы сдавать? Потому, что тоже ограничены по деньгам, а маленькое дешевле по абсолютной величине, хотя и дороже в пересчёте на квадрат.
Fakir> От бедности всё.

По мне это только от того, что совершенно плохо оценивают как риски, так и свою дальнейшую судьбу в этой квартире. Впрочем это опять для тех, кто покупает жить, а не сдавать.

Цена сдачи квартиры, кстати, опять же определяется ипотекой. Уверен, многие хотели бы сдавать квартиру в пару раз дороже. Но если задрать, то выгоднее будет ипотеку взять, чем платить

•  1
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

PSS>> Как считаете, что будет в квартирах-студиях скажем 25 квадратов? Они хороши, если в них живет один человек, может два.
Fakir> В норме люди должны просто переезжать в другую. (кстати, 25 - это еще очень просторная студия, типичнее ~18-20 среди эконом-класса, бывает и 12-16).

Совершенно верно. Но это возможно только если на рынке, скажем, двухкомнатных квартир хотя бы сравнимо, с числом таких квартир. Так? Только при таких условиях возможно непрерывное развитие всего общества.

Продаем студию, (берем под нее ипотеку) и переезжаем в новую квартиру. Логично?

Теперь представьте ситуацию лет через десять. Уровень обеспеченности граждан вырос, спрос на новое жилье точно есть (всех достало жить впятером на 20 квадратах), но, их физически не хватает. Что будет с ценами. И кто останется жить в подобных студиях?

Боле менее нормальная ситуация во дворе только если в доме хотя бы могут жить представители разных классов.

Плюс я же предлагал постараться найти меры скорей для поддержки таких семей. Вроде возможности вложить маткапитал именно в двухкомнатные квартиры. Чтобы была отдельная комната для ребенка.И ладно я тут уже многие поняли, что ситуация патовая. Статью в эксперте я тоже постил.


Fakir> При Союзе тоже целенаправленно строили малосемейки и гостинки как нишевое решение для временного проживания молодых и/или в крайнем случае очень узкой прослойки одиноких.

Да. Причем если где в союзе и был рост криминальной ситуации, так это как раз возле общаг. По тем же, по сути, причинам.

P.S Пока писал вспомнил, что как раз сегодня видел пост в вк как раз по близкой ситуации.

•  16
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Fakir> Если уровень доходов стабильно растёт или хотя бы просто реальные доходы не падают (на практике они 6 лет падали еще до этого года, согласно Росстату) - проблемы нет вообще.

Проблема в том, что до 2020 года и цены на квартиры очень мало изменялись. Из-за инфляции они даже, по сути становились дешевле.

Fakir>Дома строятся постоянно, и при таком раскладе, демогр.пирамиде и спросе в новых, запроектированных в 2025-2030 просто будут закладываться на большие квартиры, а студий и однушек не будет вовсе.

Так и надо делать. Причем еще вчера. Но пока все решала исключительно экономика. В этом году хоть увидел разговоры, что пора думать о мерах поддержки большего жилья. Но пока только разговоры

Fakir> И построенные за крайние 10 лет дома составляют ну от силы процентов 10-15 общего жилого фонда. Это не может сделать погоды на долгосрочную перспективу.

На конец 2021 год общая площадь жилья РФ составляет 4 040 млн м², из которых около 90 млн м² относятся к категории аварийного и ветхого жилья.

В 1983 году эта цифра была 2 млд м², в 2006 - 3 млд м², ну и в 2012 3,3 млд.

Выходит за последние 10 лет построили 17% всего жилья РФ. И это при том, что не ясно почему вы выбрали именно 10 лет. Так как подобная политика у нас идет с середины нулевых точно. А значит и все 25% жилья. И так как ситуацию пока не изменили, то и дальше пока будут сдаваться подобные дома.


PSS>> И кто останется жить в подобных студиях?
Fakir> Молодые, малосемейные.

Посмотрим.

•  15
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Bredonosec> я понимаю тезис, но в капиталистических реалиях то, что я (условно я) не могу купить или оплатить за разумный период - я зову предметом роскоши.

Я понимаю, но все таки в разных странах живем.

Вот такую схему нашел на 2017 год. Можете аналогичную информацию на Литву найти?

И почему в РФ на схеме не может быть чуть в стороне? То есть чтобы и срок был немного больше, как и площадь квартир. Как в той же Великобритании? Ладно, что-то среднее между РФ и Англией?

•  5
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Я пока нашел международный отчет на 2019 год. Литвы, впрочем нет, но есть табличка по городам РФ

•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Fakir> Объективно у нас в стране очень низкий подушевой метраж - не введя в строй много нового жилья, физически невозможно существенно улучшить бытовые условия большинства населения. Правда, на улучшение работает общее снижение численности, мда...

Картинка красивая. Но что-то мне стало интересно, где в Восточной Европе такие красивые цифры. 35 квадратов

Для начала пробил Польшу

статья 2018 года

Если сравнивать с другими странами Европы, то на одного человека здесь приходится примерно 27 м². Это один из худших показателей в Европейском Союзе.
Большой популярностью в Польше пользуются кавалерки. Так называют небольшую однокомнатную квартиру с кухней-анекс (кухня может быть без окна) и миниатюрным санузлом.
...
Обычно площадь кавалерки не превышает 20-22-х метров. На первый взгляд, здесь минимум удобств, однако, несмотря на небольшую площадь, в такой квартире можно чувствовать себя комфортно и уютно, если правильно подобрать интерьер и распланировать место.

 

Дальше попробовал найти прямую статистику в Европе. Бесполезно мучал евстростат, но именно эти данные не нашел. По какой то причине они очень не любят указывать данный параметр. Более популярные там данные по человеку на комнату. Так что приведу, что нашел

Перевод с английского

Вы знали?

В 2011 году около 42,4 % всех жилых помещений в норвежском регионе Хедмарк-Ог-Оппланд имели не менее 150 м² полезной площади; это была самая высокая доля среди всех регионов уровня 2 в 31 стране, по которым были собраны данные.

В том же году чуть более четверти (25,3 жилищ в румынском регионе Суд-Мунтениа имели менее 30 м² полезной площади — самая высокая доля очень маленьких жилищ.

 

Сельские дома в Люксембурге и Австрии были в среднем на 46 м² больше, чем в городах.

Специальный модуль, который был частью исследования статистики доходов и условий жизни ЕС (EU-SILC) в 2012 году, показывает, что средний размер жилища в сельской местности ЕС-28 был в среднем больше, чем средний размер жилья в городах и пригородах или в городах. В 2012 г. жилая площадь в сельской местности составляла в среднем 103,8 м², что на 5,0 м² больше, чем в городах и пригородах, и на 14,3 м² больше, чем в городах.

 

В 2011 г. в столичных районах чаще всего регистрировалась самая высокая доля жилья с полезной площадью менее 50 м². Это верно для Чешской Республики, Дании, Латвии, Венгрии, Нидерландов, Австрии, Португалии и Швеции (обратите внимание, что существует 11 государств-членов, по которым данные на этом уровне детализации недоступны). В некоторых регионах большинство жилых помещений предоставляло жильцам менее 50 м² полезной площади: среди представленных в Таблице 1 это относится к третьему по величине городу Польши Лодзи (54,3 %), Рига (55,7%) и восточный румынский город Брэила (77,1%). Напротив, менее 1 из 10 жилых домов в датской столице Бьен Копенгагене имели менее 50 м² полезной площади.

 

В 2020 году 46,2 % населения ЕС проживало в квартирах, более трети (35,8 проживало в частных домах и почти пятая часть (17,0 проживала в двухквартирных или рядных домах.
В 2020 году 17,5% населения ЕС проживало в переполненных домохозяйствах.
В 2020 году 7,4% населения ЕС не могли обеспечить достаточное тепло в своих домах.
В 2020 году 7,8 % населения ЕС потратили 40 % и более располагаемого дохода своей семьи на жилье.

 

•  14
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Bredonosec> Возможно потому, что средняя зп идёт с учетом зарплат маасквичей, которые могут позволить себе по нескольку квартир под сдачу, а не под среднее по стране.. Не знаю. Но даже имеющие несколько хат - не говорят, что вот так мол легко можно купить. Говорят .что цены одичавшие в край.

На самом деле для Москвы ситуация как раз самая неприятная. Хоть там зарплаты и выше, но цены на квартиры несоизмеримы выше. Если зарпалаты там выше в два- три раза, то квартиры как бы не на порядок. Так как покупка там квартир является целью не только москвичей, но и богатых людей из других регионов.

•  3
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Fakir> Очень похожие на эту цифры - плюс-минус даже 5 метров ничего принципиально не меняют - видел еще 10+ лет назад в докладе мужика из ИЭП, занимавшегося этим профессионально.

Так у нас тоже 27?? Даже 27,8. А ведь Польша должна жить лучше той же Болгарии. Причем даже на специализированных стат сайтах стран почему-то нет этих данных, сейчас прочесываю сайт Венгрии. Как бы все не основывались на неправильно понятых данных.

Зато нашел по Финляндии. Которая уже как-бы не Восточная Европа

В конце 2012 года средний размер квартиры или дома в стране составлял 81,5 кв.м. На каждого жителя страны приходилось, в среднем, 39,6 кв.м жилой площади.
В плане просторности проживания разные регионы Финляндии довольно существенно отличаются друг от друга. Допустим, жители Хельсинки живут теснее, чем в среднем по стране. Здесь, по статистике, на одного жителя приходится 34,2 квадратных метра.

 

В общем я не верю, что в среднем в Восточной Европе могут быть такие цифры. Они просто не бьются с логикой. Там физически нет страны которая могла бы вытянуть остальные страны на уровень 35 квадратов. Тем более если вспомнить, что к Восточной Европе точно относят Украину, где точно ничего хорошего. Они даже на советский уровень строительства не вышли
Восточная Европа — Википедия [Not image: 200, text/html; charset=UTF-8]

•  14
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение

Fakir> Разные источники, разные годы, разные методики. Что у одного вышло 27, у другого 34. Сравнивать надо по одинаковым методикам, по возможности из одного источника.

Правильно. А можно узнать как? Так как явно статистические управления стран публикуют статистику именно на себя и по своей методике?

И очень похоже что сравнивают данные полученные по разным методикам. И это еще хороший вариант. Плохой, что вообще взяли с потолка.


А статистика реально может плавать. Скажем, вот как меряют площадь в Болгарии

Система подсчета количества квадратных метров в Болгарии отличается от общепринятой системы вычисления этого показателя в большинстве государств бывшего СССР. Дело в том, что в Болгарии используются два параметра для расчета квадратуры апартаментов: застроенная площадь (жилая площадь) и общая площадь.

При расчете застроенной площади суммируются все помещения квартиры с террасами и балконами, включая толщину внешних стен и межкомнатных перегородок, а также 50% толщины внутренних стен, граничащих с другими апартаментами.

Общая площадь болгарских апартаментов равна сумме застроенной (жилой) площади и пропорциональной доли площади общих частей здания. К общим частям дома относятся нежилые помещения, являющиеся собственностью всех жильцов дома, такие как: лестничные площадки и перекрытия, коридоры, лифты, подсобные помещения. Это значит, что, приобретая апартаменты в Болгарии, вы фактически становитесь владельцем и определенной доли всего здания, размер которой может составлять от 5% до 25% от метража купленной квартиры.

 

Fakir> Цифирь год от года может плавать в т.ч. из-за численности населения или особенности учёта. Минус рождаемость, плюс мигранты, и всё такое. Уже искажение.

Не настолько они могут повлиять на эти цифры. Не более 1 ед.


PSS>> В общем я не верю, что в среднем в Восточной Европе могут быть такие цифры. Они просто не бьются с логикой. Там физически нет страны которая могла бы вытянуть остальные страны на уровень 35 квадратов.
Fakir> Довольно категоричный тезис

Да. Так как в Восточную Европу точно включают

Белоруссия, Болгария, Венгрия, Латвия, Литва, Молдавия, Польша, Россия, Румыния, Словакия, Украина, Чехия, Эстония.

Странны у которых гарантировано меньше 35 квадратов я вычеркнул. Как не странно, они же дают и большую часть населения (даже без РФ). В какой из оставшихся стран может быть настолько шикарная ситуация, что кардинально изменит ситуацию во всей Восточной Европе?


Fakir> 2. На Украине снижалась численность населения - советских 50+ до около 40. А это, как легко понять, приводит к росту подушевого метража даже без стройки вообще. Ну и опять же в сельской местности на Украине были хорошие метражи. Напр., в деревнях одесской обл. типично по два дома на двор - старый и новый.

Я уже проверил. По данным Гостата Украины они смогли выйти в январе 2021 на уровень 24,3 м² на человека.

•  12
•  инфо
•  инструменты
• Ответить на сообщение